Сделки с недвижимостью

В современном законодательстве под сделкой принято понимать совершение осознанных действий физических и юридических лиц, которые направлены на изменение, установление или прекращение каких-либо их прав и обязанностей. Другими словами достижение юридического факта, который в свою очередь порождает результат, которого и стремились добиться стороны сделки.

В качестве цели совершения любой сделки выступает приобретение права собственности или права пользования имуществом. В соответствии с российским законодательством РФ сделка признается действительной в том случае, когда при ее совершении были соблюдены следующие условия:

- сделка законная по своему содержанию;
- физические и юридические лица на момент совершения сделки обладали полной и необходимой правоспособностью и дееспособностью;
- было установлено соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
- предписанные законом требования к форме сделки были соблюдены.

В ситуации, при которой хотя бы одно из таких условий не соблюдается или было нарушено, сделка считается недействительной. Под недействительностью сделки понимается ее несоответствие закону и то, что она не повлечет за собой никаких правовых последствий.

При совершении сделок с объектами недвижимости стороны могут распоряжаться любой вещью, непосредственно входящей в недвижимость, а также и в отношении любой сложной недвижимой вещи, с исключением из ее состава любой входящей в нее вещи.

В соответствии с действующими нормативно-правовыми актами недействительные сделки могут быть следующих видов:

- оспоримые сделки – сделки, которые признаны недействительными на основании решения суда, вступившего в законную силу;
- ничтожные сделки – сделки, которые являются недействительными с момента совершения таких сделок.

К ничтожным сделкам принято относить следующие:

- сделки, совершаемые с заведомо нарушаемой основы правопорядка или нравственности целью;
- сделки, при совершении которых волеизъявление не соответствует истинной воле стороны;
- сделки, при совершении которых были нарушены требования о форме сделки или требования о государственной регистрации сделки;
- сделки, на момент совершения которых одна сторона не обладала полной дееспособностью, т.е. была не способна в полной мере понимать и осознавать значение своих действий;
- сделки, при совершении которых юридическое лицо превысило пределы имеющейся у него правоспособности.

В последнее время большое распространение приобрели сделки с объектами недвижимости, которые совершаются только для вида, без намерения произвести соответствующие правовые последствия, так называемые мнимые сделки или сделки, совершаемые с целью прикрытия другой сделки, так называемые притворные сделки.

Отметим, что сделки с объектами недвижимости должны быть совершены только в письменной форме, с заключением договора.

Этот договор имеет два значения:

- он выступает в качестве юридического факта, порождающего права и обязанности;
- создает правоотношение, чье содержание и составляет эти права и обязанности.